第853章 大家一起算算账
老谭站起来，走到霖图前面，背着手仔细地看着，汉高祖刘邦，好像习惯了和老谭一起看地图，他也站了起来，走过去，和老谭并排站着，仔细地看着地图。
其他人不由得笑了起来，又不好笑出声，也不好高声话，免得打扰他们看着地图思考，大家就趁机默默吃着菜。
过了一会，汉高祖刘邦回到了座位，老谭还是继续看着地图。
老谭在地图前转过身，和刘立杆，要想让这条河变干净，工程量很大，第一是截污，就是要在河两岸，埋设污水管，把现在流向河里的污水，全部截留到污水管里；第二是清淤，对河底的淤泥进行清理；第三是整修河岸，砌磡和两岸绿化……
“不错，你这个共军知道很多嘛。”汉高祖刘邦。
老谭笑笑，和他：“当年在部队，军民共建，我参加过三亚河的整治，知道一些。”
老谭看着刘立杆，继续：
“光这样不够，最重要的，还是要让它变成活水，只有变成活水，水体才会彻底改变。这里要变成活水，只有两个来源，一个是这里，把它和江南运河连接的地方拓宽，但运河的水质本身就不好，解决不了根本的问题，要解决根本问题，就是引入钱塘江的水。”
“这条河到河坊街那里的断河头就到头了，离钱塘江还远，中间隔着凤凰山。”范建国这个本地人。
“它离钱塘江远，但离中河近啊，中河和钱塘江是连在一起的吧？”老谭问。
“中河和钱塘江是通的，但中河和钱塘江的连接，好像是要经过泵站的，因为钱塘江每年水位低的时候，海水会倒灌，会有咸潮，中间还是要有水闸阻隔，中河前几年整治过，水质确实比以前好了很多，而这艮山河，其实在下游这里，和中河是连在一起的。”
瞿琳显然比其他人，对艮山河更了解，她也站起来，走到霖图前，用手指着地图，和他们：
“就在这里，清泰街过去一点，地图上没有标出来，但这里，其实有一条水沟，把艮山河和中河连在了一起，但因为艮山河地势高，中河地势低，只有艮山河的水会流到中河里，中河的水，不会流到艮山河里。”
“那这么，这里本来就应该是活水，怎么还会这样？”老谭不解了。
瞿琳：“中河整治的时候，我读高中，我们学校还组织我们义务劳动，我知道当时这里是筑了两道坝，就艮山河出来的地方。”
老谭点点头：“那就是截污坝，担心这艮山河，把整条中河都污染了，但就是这两条坝，也让这艮山河变成了死水潭。”
“应该就是这样子。”瞿琳。
老谭：“大的方案逃不过这几项，整治的办法，让整条河变清的办法还是有，当然，具体的，到时候专家会做出来，我这些的意思是，不管你怎么搞，这肯定是一个大工程，刘总你的两个亿，大概只够用作河道整治本身，和两岸的绿化。
“如果你还要收购两岸这么大面积的土地，再怎么便宜，大概都还要几个两亿，我们公司，真的有这么大的实力吗？会不会最后也变成半拉子工程，政府要是把这里做成半拉子工程，结果是可怕的，其实我们公司要做，一样可怕。
“做成了半拉子工程，对我们公司来，影响的可不只是这个工程，我们公司其他所有的项目，可能全部会因为资金问题停下来，那时才真是叫不应，叫地地不灵，整个公司，会瘫痪的。”
老谭自己做过公司，也吃过资金调度不过来，周转不灵的苦头，他当然知道这其中的利害关系，他瘫痪，是好听的，其实结果大家都知道，就是和他的公司一样，会倒闭。
老谭这样着，大家都点点头，都觉得这个就像是一个无底洞，你多少钱扔进去，好像都没有够的时候，资金的风险确实太大。
刘立杆：“我想过这事，所以我决定，在做这事之前，先要和南洋银行谈好，让他们把我们的贷款，放大到十个亿。”
十个亿？在座的人都吓了一跳，十个亿是什么概念？张晨当初听到孟平四个亿，就吓了一跳，刘立杆也觉得孟平疯了，而他现在，居然自己提出了一个十个亿。
“十个亿？那我们公司的负债率，要变成负的几百了吧？”老谭，“而且，这和那八千万不一样，八千万还在账上，虽然承担着资金成本，但这钱随时可以用，承担不起资金成本的时候，也可以还，这十个亿，可都是要先实打实支付出去的。
“支付出去以后，不管我们承担不承担得了，这每年的资金成本我们都是必须要承担的，而且，在艮山河整治完工之前，我们两边土地的增值效应，还不可能看出来，整个艮山河的整治，最少也要两年，也就是，这两年之中，我们是不要指望能看到有现金回流的。
“但这两年，我们每年必须承担一个多亿的资金成本，在‘锦绣江南’项目结束以后，我们公司，还有这么多的现金流吗？
“‘桃花源’也还需要继续投资，按计划也没到回报期，唯一可能有现金回流的，就是接下来的‘锦绣钱塘’项目，但‘锦绣钱塘’的销售到底会怎么样，我们也还不知道。
“一个‘锦绣钱塘’，要想它能给我们带来每年一个多亿的净收入，去支付那十个亿的资金成本，它有没有这样的能力？这是个很大的问号。
“我们‘锦绣江南’和‘锦绣祥庭’的后续收入，接下来能维持公司的正常运转，和‘桃花源’项目的投入就不错了，综合办公楼那里，这香楼的租金，承担那八千万的资金成本略有盈余，但也只是略有盈余，租金是死的，你想它有增加也不可能。
“我们所有可能产生的收益，就在这几个地方，它们能够有多少，也是算得出来的。”
“唯一的变数，那一个多亿，只能指望‘锦绣钱塘’，‘锦绣钱塘’按设计是十九万多方，本来倒是可以做到二十二万方的，但那杰森和我，因为刘总要求，每户都看到钱塘江，楼和楼就只能错开，楼和楼之间的间隙，还要足够开阔……”
“杆子还真是完美主义者！老谭你这个共军也是狡猾，不声不响，所有的事情你心里一笔账，一门清啊！”
汉高祖刘邦感叹道，在座的人听了，也都深有感触，觉得这老谭，还真是想得细，看得远。
老谭叹了口气：“我也是一朝被蛇咬，在公司既然担着副总的职务，我也不能，那话怎么，对了，尸位素餐，总要在其位谋其政……”
范建国脸红了，他：“老子好像就是那个什么尸，老子做不到谭总那样。”
大家都笑了起来，老谭笑道：“你是还没到发挥你作用的时候，你和我不一样，那几幢楼造好，你就派上用场了，做写字楼的物业，我肯定不行，还真是要你这样，用你们杭城话怎么？”
“拐头拐脑，噱头噱脑。”安叫道。
“对对，还真是要有点拐头拐脑，噱头噱脑的派头，这样，这写字楼才会有派头，不能像个居委会大妈在管的，我要是去管写字楼，大概就会管成居委会的水平。”老谭。
“你还知道很多，的很对，我们还就是喜欢在一幢噱头噱脑的写字楼里办公。”瞿琳笑道。
“看看，是不是。”老谭和范建国，“这是你能做，我做不聊，不过范，这杭城话，我最听不来的就是，连这女的的，自己都是老子老子的，你们凭什么当老子，范你以后在我面前，不要老是当我老子好不好？”
大家都笑了起来，雯雯：“谭叔你揍他一顿，他就记牢了，不敢当你老子了。”
大家又笑，范建国挠着头，也不好意思地跟着笑，汉高祖刘邦叫道：
“共军共军，你前面的话只了一半，快快继续。”
老谭看看刘立杆，问：“刘总，我这样把家底都露出来了，有没有关系？”
刘立杆笑道：“没有关系，这里都是自己人，叫大家来，就是听真话的。”
老谭点点头，他好：
“我继续前面的话题，‘锦绣钱塘’十九万方，要是承担最少两年两亿多的资金成本，它每平方，最少要净赚一千一个平方以上，这还要在全部卖完的情况下，它前期的工厂搬迁成本，已经远远高于我们的预期了，如果这样，它的售价要多少了？”
“和‘锦绣江南’一样，开盘必须要两千八。”应莺。
“两千澳房子，在还没有完工的情况下，两年之内可以卖完吗？”老谭问。
两千八一个平方的住宅，连瞿琳都吓了一跳，公司有钱，买写字楼没有问题，这个人，杭城有多少人有能力，买得起两千八一个平方的房子？
大家顿时觉得，这情况相当的严峻。http://www.123xyq.com/read/1/1172/ )( 奔腾年代——向南向北 http://www.xlawen.com/kan/11609/ )
其他人不由得笑了起来，又不好笑出声，也不好高声话，免得打扰他们看着地图思考，大家就趁机默默吃着菜。
过了一会，汉高祖刘邦回到了座位，老谭还是继续看着地图。
老谭在地图前转过身，和刘立杆，要想让这条河变干净，工程量很大，第一是截污，就是要在河两岸，埋设污水管，把现在流向河里的污水，全部截留到污水管里；第二是清淤，对河底的淤泥进行清理；第三是整修河岸，砌磡和两岸绿化……
“不错，你这个共军知道很多嘛。”汉高祖刘邦。
老谭笑笑，和他：“当年在部队，军民共建，我参加过三亚河的整治，知道一些。”
老谭看着刘立杆，继续：
“光这样不够，最重要的，还是要让它变成活水，只有变成活水，水体才会彻底改变。这里要变成活水，只有两个来源，一个是这里，把它和江南运河连接的地方拓宽，但运河的水质本身就不好，解决不了根本的问题，要解决根本问题，就是引入钱塘江的水。”
“这条河到河坊街那里的断河头就到头了，离钱塘江还远，中间隔着凤凰山。”范建国这个本地人。
“它离钱塘江远，但离中河近啊，中河和钱塘江是连在一起的吧？”老谭问。
“中河和钱塘江是通的，但中河和钱塘江的连接，好像是要经过泵站的，因为钱塘江每年水位低的时候，海水会倒灌，会有咸潮，中间还是要有水闸阻隔，中河前几年整治过，水质确实比以前好了很多，而这艮山河，其实在下游这里，和中河是连在一起的。”
瞿琳显然比其他人，对艮山河更了解，她也站起来，走到霖图前，用手指着地图，和他们：
“就在这里，清泰街过去一点，地图上没有标出来，但这里，其实有一条水沟，把艮山河和中河连在了一起，但因为艮山河地势高，中河地势低，只有艮山河的水会流到中河里，中河的水，不会流到艮山河里。”
“那这么，这里本来就应该是活水，怎么还会这样？”老谭不解了。
瞿琳：“中河整治的时候，我读高中，我们学校还组织我们义务劳动，我知道当时这里是筑了两道坝，就艮山河出来的地方。”
老谭点点头：“那就是截污坝，担心这艮山河，把整条中河都污染了，但就是这两条坝，也让这艮山河变成了死水潭。”
“应该就是这样子。”瞿琳。
老谭：“大的方案逃不过这几项，整治的办法，让整条河变清的办法还是有，当然，具体的，到时候专家会做出来，我这些的意思是，不管你怎么搞，这肯定是一个大工程，刘总你的两个亿，大概只够用作河道整治本身，和两岸的绿化。
“如果你还要收购两岸这么大面积的土地，再怎么便宜，大概都还要几个两亿，我们公司，真的有这么大的实力吗？会不会最后也变成半拉子工程，政府要是把这里做成半拉子工程，结果是可怕的，其实我们公司要做，一样可怕。
“做成了半拉子工程，对我们公司来，影响的可不只是这个工程，我们公司其他所有的项目，可能全部会因为资金问题停下来，那时才真是叫不应，叫地地不灵，整个公司，会瘫痪的。”
老谭自己做过公司，也吃过资金调度不过来，周转不灵的苦头，他当然知道这其中的利害关系，他瘫痪，是好听的，其实结果大家都知道，就是和他的公司一样，会倒闭。
老谭这样着，大家都点点头，都觉得这个就像是一个无底洞，你多少钱扔进去，好像都没有够的时候，资金的风险确实太大。
刘立杆：“我想过这事，所以我决定，在做这事之前，先要和南洋银行谈好，让他们把我们的贷款，放大到十个亿。”
十个亿？在座的人都吓了一跳，十个亿是什么概念？张晨当初听到孟平四个亿，就吓了一跳，刘立杆也觉得孟平疯了，而他现在，居然自己提出了一个十个亿。
“十个亿？那我们公司的负债率，要变成负的几百了吧？”老谭，“而且，这和那八千万不一样，八千万还在账上，虽然承担着资金成本，但这钱随时可以用，承担不起资金成本的时候，也可以还，这十个亿，可都是要先实打实支付出去的。
“支付出去以后，不管我们承担不承担得了，这每年的资金成本我们都是必须要承担的，而且，在艮山河整治完工之前，我们两边土地的增值效应，还不可能看出来，整个艮山河的整治，最少也要两年，也就是，这两年之中，我们是不要指望能看到有现金回流的。
“但这两年，我们每年必须承担一个多亿的资金成本，在‘锦绣江南’项目结束以后，我们公司，还有这么多的现金流吗？
“‘桃花源’也还需要继续投资，按计划也没到回报期，唯一可能有现金回流的，就是接下来的‘锦绣钱塘’项目，但‘锦绣钱塘’的销售到底会怎么样，我们也还不知道。
“一个‘锦绣钱塘’，要想它能给我们带来每年一个多亿的净收入，去支付那十个亿的资金成本，它有没有这样的能力？这是个很大的问号。
“我们‘锦绣江南’和‘锦绣祥庭’的后续收入，接下来能维持公司的正常运转，和‘桃花源’项目的投入就不错了，综合办公楼那里，这香楼的租金，承担那八千万的资金成本略有盈余，但也只是略有盈余，租金是死的，你想它有增加也不可能。
“我们所有可能产生的收益，就在这几个地方，它们能够有多少，也是算得出来的。”
“唯一的变数，那一个多亿，只能指望‘锦绣钱塘’，‘锦绣钱塘’按设计是十九万多方，本来倒是可以做到二十二万方的，但那杰森和我，因为刘总要求，每户都看到钱塘江，楼和楼就只能错开，楼和楼之间的间隙，还要足够开阔……”
“杆子还真是完美主义者！老谭你这个共军也是狡猾，不声不响，所有的事情你心里一笔账，一门清啊！”
汉高祖刘邦感叹道，在座的人听了，也都深有感触，觉得这老谭，还真是想得细，看得远。
老谭叹了口气：“我也是一朝被蛇咬，在公司既然担着副总的职务，我也不能，那话怎么，对了，尸位素餐，总要在其位谋其政……”
范建国脸红了，他：“老子好像就是那个什么尸，老子做不到谭总那样。”
大家都笑了起来，老谭笑道：“你是还没到发挥你作用的时候，你和我不一样，那几幢楼造好，你就派上用场了，做写字楼的物业，我肯定不行，还真是要你这样，用你们杭城话怎么？”
“拐头拐脑，噱头噱脑。”安叫道。
“对对，还真是要有点拐头拐脑，噱头噱脑的派头，这样，这写字楼才会有派头，不能像个居委会大妈在管的，我要是去管写字楼，大概就会管成居委会的水平。”老谭。
“你还知道很多，的很对，我们还就是喜欢在一幢噱头噱脑的写字楼里办公。”瞿琳笑道。
“看看，是不是。”老谭和范建国，“这是你能做，我做不聊，不过范，这杭城话，我最听不来的就是，连这女的的，自己都是老子老子的，你们凭什么当老子，范你以后在我面前，不要老是当我老子好不好？”
大家都笑了起来，雯雯：“谭叔你揍他一顿，他就记牢了，不敢当你老子了。”
大家又笑，范建国挠着头，也不好意思地跟着笑，汉高祖刘邦叫道：
“共军共军，你前面的话只了一半，快快继续。”
老谭看看刘立杆，问：“刘总，我这样把家底都露出来了，有没有关系？”
刘立杆笑道：“没有关系，这里都是自己人，叫大家来，就是听真话的。”
老谭点点头，他好：
“我继续前面的话题，‘锦绣钱塘’十九万方，要是承担最少两年两亿多的资金成本，它每平方，最少要净赚一千一个平方以上，这还要在全部卖完的情况下，它前期的工厂搬迁成本，已经远远高于我们的预期了，如果这样，它的售价要多少了？”
“和‘锦绣江南’一样，开盘必须要两千八。”应莺。
“两千澳房子，在还没有完工的情况下，两年之内可以卖完吗？”老谭问。
两千八一个平方的住宅，连瞿琳都吓了一跳，公司有钱，买写字楼没有问题，这个人，杭城有多少人有能力，买得起两千八一个平方的房子？
大家顿时觉得，这情况相当的严峻。http://www.123xyq.com/read/1/1172/ )( 奔腾年代——向南向北 http://www.xlawen.com/kan/11609/ )